Питання про власність споконвіку хвилювало людину. Спроби скасувати приватну власність людьми завжди сприймалися ворожо. Як комуністи не намагались «витравити» зі свідомості «гомо совєтикусів» прихильність до приватної власності, які тільки прийоми не винаходили, але закінчилося це сумно для самих комуністів. Як не крути, а «своя сорочка ближче до тіла». Це правило — на всі часи.
Ми живемо в матеріальному світі. Це твердження не нове, і навряд чи хто стане його оскаржувати. Навіть аскетам-саміт-никам доводиться іноді їсти, щоб передчасно не померти. Звичайні ж люди залучені в матеріальне життя набагато сильніше. Нас оточують речі — свої, чужі, нічиї... І питання про право володіння цими речами вивело людство з печер. Проблема власності стара як світ. Усі нації та народи прагнули її розв'язати. У тих країнах, які змогли це зробити найбільш гармонійно (бо абсолютної гармонії в цьому питанні немає і ніколи не буде через обмеженість природних ресурсів і безмежність наших бажань), люди живуть спокійно і більш-менш щасливо. Ті ж держави, які цьому питанню не дали ладу, постійно потерпають від економічних катаклізмів, і народи таких держав про спокій можуть тільки мріяти. Це, на жаль, стосується й України.
Питання про власність є багатоаспектним і багатогранним, тому ми зупинимось тільки на нових підходах стосовно нього, розроблених у Цивільному кодексі України (далі — ЦК), який є провідним актом для регулювання права власності.
ЦК визначив зміст права власності через знамениту «тріаду правомочностей»: «Власникові належать права володіння, користування й розпоряджання своїм майном» (ст. 317 ЦК).
ЦК прямо дозволяє використовувати своє майно в підприємницькій діяльності (ст. 320 ЦК). Здавалось би, банальність (усі і так це роблять). Але віднедавна стало відомо, що податківці започаткували нову схему відбирання грошей у приватних підприємців на тій підставі, що особисті кошти підприємця, вкладені ним у справу, називаються податківцями «коштами, що не мають джерела походження» з відповідними наслідками у вигляді штрафів та пені. Тож зайвий раз нагадати борцям за «справедливу справу» прописні істини не завадить.
Із цієї ж серії норма про те, що «особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом» (ч. 2 ст. 321 ЦК). Ну, ніяк не звикнуть окремі громадяни до того, що «вказівка згори» — ще не привід відбирати чужу власність. Це нагадування — для них.
Переходимо до питання про те, як і звідки право власності виникає. ЦК підтримує презумпцію законності власника: «Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає з закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом» (ч. 2 ст. 328 ЦК). Інакше кажучи, якщо в мене вдома є телевізор, то поки суд не вкаже у своєму рішенні зворотне, цей телевізор вважається моєю власністю. Але якщо в моїй квартирі знайшли, наприклад, ракетну установку «Стінгер», то цю штукенцію в мене заберуть відразу ж без жодного суду, оскільки громадянам України володіти ракетними установками суворо заборонено законом.
Нічийними дарунками природи може користуватись кожний: «Особа, яка зібрала ягоди, лікарські рослини, зловила рибу або здобула іншу річ у лісі, водоймі тощо, є їхнім власником, якщо вона діяла відповідно до закону, місцевого звичаю або загального дозволу власника відповідної земельної ділянки» (ст. 333 ЦК).
У новому ЦК нарешті розв'язано (не зовсім вдало, але все-таки розв'язано) дуже важливе питання, яке стосується моменту виникнення права власності на нерухоме майно. Раніше це питання «висіло в повітрі» — в основному практика користувалася формулою «передав ключі — передав право власності», а реєстрація прав у БТІ лише підтверджувала цей перехід, але не породжувала саме право. З 1 січня 2004 р. ситуація докорінно змінилася: «Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації» (ч. 2 ст. 331 ЦК). А право власності на нерухоме майно державній реєстрації підлягає (ст. 182 ЦК). Тому документи БТІ про реєстрацію права власності на квартиру є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа на квартиру.
Окремо зазначимо, що ст. 182 ЦК визначає два види державної реєстрації: державну реєстрацію прав на нерухомість (про неї вже йшлося) і державну реєстрацію правочинів. Відповідно до ст. 210 ЦК, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Зокрема, державній реєстрації підлягає договір (правочин) купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна (ст. 657 ЦК). Право власності на вказане майно у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ст. 334 ЦК). Реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які, разом із договорами, укладеними з адміністратором (державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України, що відповідає за технічне, технологічне й програмне забезпечення Державного реєстру правочинів (єдина комп'ютерна база даних, яка містить інформацію про право-чини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу), надання реєстраторам доступу до нього, забезпечує збереження та захист інформації про правочини, що міститься в Державному реєстрі), проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають звірені витяги з цього реєстру та виконують інші функції, передбачені Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 671 від 26 травня 2004 р.
Крім того, закон визначив, що право власності на нове нерухоме майно виникає з моменту закінчення будівництва, але право власності на ті будинки, для яких передбачено введення в експлуатацію, виникає після такого введення.
Також ЦК розв'язав питання про набуття права власності на новостворене майно. Так, «право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом» (ч. 1 ст. 331 ЦК). Тому уважно ставтеся до умов договорів, які передбачають створення нових речей. Якщо в договорі просто написано, що фірма А виготовляє, наприклад, книги для фірми Б, то буде дуже розумно передбачити в договорі питання про те, хто буде первісним власником такої книги. Інакше можуть виникнути проблеми і з обліком, і з авторськими правами.
Нарешті розв'язано питання про право власності на перероблені речі. Раніше практика використовувала цей правовий інститут тільки за аналогією до загальних принципів права, але тепер це питання врегульоване нормативно, і чехарда судових рішень повинна змінитись однаковою практикою. Переробкою закон називає «використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ» (ч. 1 ст. 332 ЦК). За загальним правилом, права власності на перероблену річ набуває власник матеріалів, із яких нова річ виготовлена. Проте якщо вартість переробки значно перевищує вартість матеріалів, то власником нової речі стає особа, що здійснила переробку. Але в кожному разі спеціальні правила з цього питання можуть бути встановлені в договорі.
ЦК деталізував правила набуття права власності на безхазяйне майно. Так, безхазяйною є річ, що не має власника або власник якої невідомий (ст. 335 ЦК). Якщо виявлено нічийне нерухоме майно (наприклад, покинутий будинок), то таке майно переходить у власність територіальної громади через 1 рік після реєстрації такого майна як безхазяйного.
Якщо хто-небудь відмовився від свого рухомого майна, то право власності на нього набуває той, хто перший ним заволодів (ст. 336 ЦК). Якщо ж немає достовірних відомостей про те, що хазяїн знайденої речі від неї відмовився, то правила змінюються. Той, хто знайшов таку річ, повинен відразу повідомити про знахідку хазяїнові речі та повернути її. Якщо хазяїн невідомий, то знахідку потрібно нести до міліції або до місцевих органів влади. Але закон не заперечує також, щоб той, хто знайшов ту чи іншу річ, зберігав її у себе.
Ще одна цікава норма. «Річ, що швидко псується, або річ, витрати на зберігання якої є непропорційно великими порівняно з її вартістю, може бути продана особою, яка її знайшла, з одержанням письмових доказів, що підтверджують суму виторгу. Сума грошей, одержана від продажу знайденої речі, підлягає поверненню особі, яка має право вимагати її повернення» (ч. З ст. 337 ЦК). Тобто, умовно кажучи, можлива така ситуація: нечесні на руку представники контролюючих органів приходять на склад, не знаходять там директора і повідомляють, що все майно на складі є безхазяйним і таким, що швидко псується (навіть якщо там зберігаються будматеріали). «Придворна» фірма товар зі складу швиденько вивозить, продає його інший «родинній» фірмі за «смішною» ціною та одержує відповідну довідочку про виторг. Потім цю «смішну» суму після судового позову повертають власникові (і вибачаються), реальний же прибуток від подальшої реалізації «експропрійованої» продукції ділять «по-братерськи» між собою...
Якщо після спливу 6 місяців власник загубленої речі не знайдений (або не з'явився сам), то право власності на знахідку переходить до того, хто її знайшов (ст. 338 ЦК), а не до держави, як це було раніше.
Ще радикальніше законодавець обійшовся зі скарбами. Як ми всі знаємо ще з дитинства, тому, хто знайде скарб, належить не більше 25 % його вартості. Новий ЦК здійснив революцію в цьому питанні: «Особа, яка виявила скарб, набуває права власності на нього» (ст. 343 ЦК). Ось так! Але, як завжди, у бочці меду присутня велика ложка дьогтю: «Уразі виявлення скарбу, який є пам'яткою історії та культури, право власності на нього набуває держава». А тепер уявімо, що може являти собою скарб, і дійдемо невтішного висновку про те, що 99 % скарбів можна сміливо віднести до пам'яток історії та культури, і той, хто такий скарб знайшов, може розраховувати на 20 % його вартості. Навіть менше, ніж було раніше...
Для тих, хто знайшов чиюсь річ і, не криючись, користується нею, закон установив строки набувальної давності: для нерухомого майна — 10 років (правда, для земельних ділянок установлені спеціальні правила), для рухомого майна — 5 років.
Із правилами виникнення права власності розібрались, тепер ознайомимося з підставами припинення цього права.
Право власності припиняється в разі:
1) відчуження власником свого майна;
2) відмови власника від права власності;
3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі;
4) знищення майна;
5) викупу пам'яток історії та культури;
6) викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю;
7) викупу нерухомого майна з метою суспільної необхідності у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене;
8) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;
9) реквізиції;
10) конфіскації;
11) припинення юридичної особи чи смерті власника. Право власності може бути припинене в інших випадках,
установлених законом (ст. 346 ЦК).
У цілому вищенаведений перелік підстав нам зрозумілий і не вимагає пояснень. Але деякі його пункти варто розглянути докладніше, оскільки раніше вони в практиці не використовувались або не були достатньо врегульовані.
Викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю (ст. 350 ЦК). Закон установив, що подібний викуп здійснюється тільки на підставі згоди власника ділянки або (якщо згоди немає) за рішенням суду. При цьому власникові землі виплачується ринкова вартість цієї ділянки (причому про ціну з державою можна «поторгуватись» у суді). У виплачувану компенсацію включаються ринкова вартість земельної ділянки й нерухомого майна, розміщеного на ньому, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі.
Реквізиція (ст. 353 ЦК). У випадку стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших надзвичайних обставин з метою суспільної необхідності майно може бути примусово відчужене у власника на підставі й у порядку, встановлених законом, за умови попереднього й повного відшкодування його вартості (реквізиція). Після відчуження за реквізоване майно можуть заплатити тільки у випадку воєнного або надзвичайного стану. Як і в попередньому випадку, розмір компенсації може бути предметом судового розгляду.
Окрему главу ЦК присвячено питанням регулювання права власності на земельну ділянку. Дуже важливо, що закон описав, на що саме поширюється це право: «Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд» (ч. З ст. 373 ЦК). Також закон визначив поняття «самочинне будівництво». Під самочинним розуміють будівництво, здійснюване: 1) на ділянці, не відведеній для нього; 2) без проекту; 3) без дозволу відповідних служб; 4) із порушенням будівельних норм і правил. Якщо той, хто самочинно будує що-небудь, не домовиться із власником ділянки або з контролюючими органами, то результат його праці може бути просто знищений (знесений) або перейде у власність хазяїна земельної ділянки (щоправда, з компенсацією).
Окрема глава ЦК присвячена регулюванню права власності на житло. Під житлом розуміють «житловий будинок, квартиру, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них» (ст. 379 ЦК). Закон також дав легальне визначення таких понять, як «будинок», «садиба», «квартира». Дуже важливо, що нарешті визначено правовий режим приміщень, які перебувають поза квартирою: «Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, розташованих у житловому будинку» (ч. 2 ст. 382 ЦК). Таким чином, сусідам треба усвідомити, що вони є власниками всього будинку, а не тільки своїх квартир. Усвідомити та привчати і себе, і своїх дітей до дбайливого ставлення до під'їздів, підвалів, горищ.
Оскільки є право власності, значить, ісйують і способи його захисту від різних зазіхань. Крім тих, що використовуються вже давно (витребування майна з чужого незаконного володіння, позов про визнання права власності, позов про усунення перешкод для використання й розпорядження майном, позов про визнання незаконним правового акту органів влади, що порушує право власності, витребування майна від добросовісного набувача), новий ЦК запровадив ще один спосіб — позов про заборону дій, які можуть порушити право власності (ч. 2 ст. 386 ЦК). Це нове слово в способах захисту права власності. За загальним правилом, до суду можна звертатись тільки тоді, коли право вже порушене. А зазначена вище норма дозволяє звертатись до суду заздалегідь, щоб уникнути можливих матеріальних збитків і моральної шкоди.
І останнє, з чим ми познайомимо шановних читачів, — це питання речових прав на чуже майно.
Речовими правами на чуже майно є:
1) право володіння;
2) право користування (сервітут);
3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій). Законом можуть бути встановлені інші речові права на
чуже майно (ст. 395 ЦК).
Почнімо з сервітуту. «Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом» (ст. 401 ЦК). Як бачимо, право сервітуту поширюється тільки на нерухомість. Класичним прикладом сервітуту може служити право проходу через земельну ділянку до джерела води. Така ситуація може скластися, якщо іншим шляхом до цього джерела води не дістатись. Тому закон говорить, що, хоча право власності на земельну ділянку є непорушним, дозволити людям ходити через твою ділянку за водою ти зобов'язаний. При цьому сервітут може визначити, що це право поширюється тільки на сусідів, на певних осіб або на всіх одразу.
Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. За загальним правилом, користувач сервітуту повинен за використання чужого майна платити, але може бути встановлене й безкоштовне використання. Передати, продати, подарувати сервітут не можна. Тобто це право є чітко персоніфікованим. Дуже важливо, що в разі зміни власника сервітут зберігає свою чинність.
Тепер перейдемо до емфітевзису. Під цим терміном закон (ст. 407 ЦК) розуміє «право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб». Виникає це право з договору і може відчужуватись і передаватись у спадщину. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Розмір плати і термін дії договору визначаються договором. Однією з основних відмінностей емфітевзису від простої оренди землі є можливість землекористувача відчужувати своє право землекористування та заповідати його. Крім того, якщо земельна ділянка, відносно якої встановлено емфітевзис, буде викуплена для суспільних потреб, то право землекористувача припиняється.
Лишилося ознайомитись із суперфіцієм. «Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту» (ст. 413 ЦК). Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем чи передаватися в порядку спадкування. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг прав власника будинку. При передачі права власності на будинок до нового власника переходить суперфіцій у повному обсязі. У випадку припинення суперфіцію власник землі і власник будинку повинні домовитись про те, що буде з будинком. Якщо сторони не домовляться, то суд може ухвалити: 1) знести будинок; 2) запропонувати власникові землі викупити будинок; 3) запропонувати власникові будинку викупити землю, на якій розміщений цей будинок.